“努沙再与新加坡的互补”

努沙再也是马来西亚依斯干达(IM)的主要动力。依斯干达是马来西亚柔佛州南部一个新兴经济特区。它被策划为亚洲首要的综合化城市。努沙再也将聚集马来西亚多项规模空前及多元化发展计划，并且被定位为东南亚最庞大和首要的全面化综合性城市发展项目。该位于马来西亚半岛西南端的城市，其策略性地点与新加坡毗邻，距离新加坡中央商业区仅24公里.

努沙再也发展策略的主要动力是提供全球商业和住宅市场一个持续和规划良好的社区，该社区将以公园和花园作为背景，并配上水景和马来西亚的自然美景。这个独树一格的综合发展项目乃由国家建设意愿、商业动力和股东增值的承诺合力推展.

依斯干达发展区

依斯干达发展区被视为柔佛—新加坡—印尼三角区的中心地带，面积比邻国新加坡大两倍半。依斯干达发展区被设计成为一个达到世界级水平的全面化综合区域，它把生活各层面—商业、娱乐、流通性和环境融合一体，创造一个世界级大都会.

依斯干达发展区划分为五个经济旗舰区，而努沙再也位于其中心点。这五个旗舰区为:

“新加坡”

新加坡的强劲表现

新加坡拥有高度发展和成功的经济自由市场。它是世界上其中最繁荣的国家，其人均生产总值几乎与英国和日本相等。单仅在过去十年，该国的经济达到双倍的成长，从新币722亿新元激增至1412亿新元. [1]

新加坡的经济已连续四年保持强劲成长，成长率高达8.1%，表现比预期的标青。这促使新加坡政府把2007年的成长预测，从原来的5至7%调升至7至8%. [2]

新加坡以廉洁及有效率的行政系统、良好的商业操守、生活水平和全球其中最佳的教育系统，成功维持它强劲的经济成长。接踵而来的大型计划和投资，包括高价标出的综合性度假胜地，将使新加坡持续成长的走势.

亚洲的脉搏

目前有数项大型计划正改变新加坡的沉闷城市形象。该国政府已编排连串的发展计划，以把新加坡转型为游客和寻找第二家园人士眼中具有活力和充满乐趣的地方。在2005年，该国政府宣布发展两个以赌场为基础的综合性度假胜地。这两项计划已由美国公司拉斯维加斯金沙集团和马来西亚公司云顶国际标得。这两大旅游胜地将拥有的设备包括酒店、餐馆、购物场所、会议中心及主题乐园。滨海湾金沙综合度假胜地和圣淘沙名胜世界，预料每年将吸引二至三百万名游客到该岛游玩. [3]

预期于2009年竣工的滨海湾金沙综合度假胜地，将成为该城市首个综合性度假胜地。该耗资34亿5000万美元的度假胜地包含三个主要部分：三座大型酒店、会议厅及其他商业场所，以及一所由著名以色列建筑师Moshe Safdie设计的中央博物馆. [4]

圣淘沙名胜世界所需的发展资金将高达41亿4000万美元，它预期于2010年开幕。名胜世界展望成为一个大型的家庭式度假胜地，以及将包含新加坡环球影城和13间酒店，为到访其赌场、沙滩和高尔夫球场的游客提供住宿便利.

无论如何，在新加坡掀起热潮的不仅是上述度假胜地。其他的著名景点也正在进行大翻新，耗资千万元新币。该国的主要购物地带及最吸引游客的景点－乌节路，将进行耗资2760万美元的修复工程。这项修复工程将包括景观和基本设施的提升，同时将注入全新的生活体验。修复工程预料于2009年4月竣工. [5]

圣淘沙岛正由圣淘沙娱乐城集团发展成为充满生活姿采的旅游景点。这项建设工程涵盖名胜世界和大型的游艇码头，将耗资至少83亿美元，比原先的预算数额高出50%。目前已作出投资来提升基本设施和进出该岛和环岛的交通 [6]。圣淘沙岛也是升涛湾的据点，这是新加坡首个海滨产业发展项目，兴建价值数百万新元的海滨楼房及高级公寓等。升涛湾的房屋几乎售罄，买主超过半数是外国人. [7]

新加坡旅游局已放眼在2015年吸引1700万名游客到该国观光，为该国旅游业每年引入207亿美元的外汇。根据花旗集团在研究报告的观点，上述目标将可达成，而且当大型度假胜地和其他主要旅游景点建竣后，甚至可能超越目标. [8]

迎向挑战

新加坡中央银行的货币政策，是针对一揽子的货币，把新币控制于一个波幅内，而非实行调控利率。新加坡金融管理局于2007年10月10日缩紧其货币政策，以便抑制通货膨胀，并允许新币更快增值。通膨率在2007年8月冲上12年新高，达到2.9%。这促使新加坡金融管理局把其翌年的通膨率预测数字，从原来的1－2%调升至2－3%. [9]

外在因素和内在条件，包括逐渐升高的资产价格和紧缩的劳工市场，皆构成通膨压力。基于打击新加坡的通膨压力看来大部分是由内在因素引起，新加坡金融管理局所采用的兑换率政策，将仅使通膨率受困。因此，该项政策于何种程度上可抑制通膨率的上升，依然是一项疑问. [10]

生活成本逐渐增高

新加坡正经历百货腾涨，尤其以产业领域更甚。高档房屋在两年前的平均价格为每平方尺约545美元，但今年预料会暴涨至每平方尺超逾1366美元。[11] 此外，办公室空间的需求未见降低，优质的办公室空间的平均月租，在过去三年上涨了三倍，目前月租每平方尺高达12.60美元。新加坡的新办公室空间供应不足，也加剧了屋价的压力.

新加坡国家发展部在2007年12月6日宣布，它有意在其政府土地销售计划下，于2008年上半年放出17个新地盘。有20个尚未售出地盘，将从今年的名单带到明年，这使到地盘总数达到37个。这37个地盘包括21个住宅地盘、3个商业地盘、2个空地盘、10个酒点地盘和1个商业和住宅地盘。上述地盘将可产生多达8250个私人住宅单位、平均楼面面积为101.3英亩的商业空间，以及5850个酒店房间.

无论如何，只有11个地盘（约49.6英亩）已在确定名单中，其余26个（约75.4英亩）将被置于保留名单。这11个地盘将包括8个住宅地盘、2个酒店地盘及1个空地盘。空地盘可被发展为住宅、商业或酒店用途。[12] 虽然政府已透过政府土地销售计划放出更多地盘供销售，但这是否可满足预期的新办公室空间需求，仍然是一项疑问。同样的情况也出现在住宅和商店环节，对通膨造成更大的影响. [13]

因此，对于高度依赖土地的商业而言，新加坡面临严重的土地短缺问题，造成产业价格狂飙。以目前该国欲增加人口以维持经济成长的计划看来，缺乏空间建造房屋是相当沉重的压力。此外，高昂的产业价格通常将损及商业。尽管新加坡的产业价格尚未昂贵到会对特定商业造成致命的打击，但在成本绩效良好的地点开创业务，所获取的优势将显而易见.

通膨率的高涨，也受到高成本的私人陆路交通及持续上涨的保健医疗费所影响。新加坡陆路及交通管理局以制定发放拥车证固打额来控制汽车数量。每年的固打额是于考量撤销注册车辆后，根据3%的汽车数量成长率来制定。撤销注册车辆于2006和2007年已有减少，因此固打额的发放预料将于翌年降低，拥车证溢价的增高，导致车价上涨.

自从私人和政府医院因工资和其他营运成本的升高而调高收费之后，医疗保健成本也被推高。医疗成本的通膨率目前处于每年6%，超逾一般通膨率. [14]

外在因素对通膨率的升高也有影响，油价和粮食价格高涨的影响尤其显著。持续紧绷的燃油市场，促使全球性油价被推高。2008年的燃油需求量预料会比前一年更快速增加。油盟与非油盟生产国供应有限及产量不足，将加剧油价走高的情况。高国际油价对国内能源相关物品的价格有直接的影响。另一方面，粮食的高需求量和紧缩供应，已导致粮食价格因循环及结构性因素而持续升高。这种趋势的成因，包括澳洲的干旱气候限制了禽畜和农作物的产量；此外，新兴经济实体更强劲的收入成长，也增加了对粮食的需求量. [15]

人口老化

新加坡的人口情况，因其人口的迅速老化而显见变动。以65岁以上的人士被定义为“高龄”，高龄人口的比例正急速增加。在新加坡，高龄人口的比例只需20年就会倍增；这项比例倘于德国需40年，而在瑞典则需85年才达致。目前65岁以上的人口百分比为7.5%，这项数字将持续增高，以致在2050年时将达到28.6%. [16]

高迅速的人口老化问题，将导致人力资源的成长率下降，间接造成经济成长率下滑，以及经济福利被削弱。由于年轻的新加坡人到海外寻找就业机会，而剩余人民的生育率也低，新加坡的劳工市场已越为紧缩。基于人力需求的增长，加上需鼓励更多新加坡人回流为国效力，预料来年的工资幅度将上扬15% 至30%. [17]

新加坡的目标是于未来40至50年，把该国人口从470万人增至650万人。为了维持经济成长和降低工资调升的压力，政府将对更多的外国人大开门户。在2007年上半年，该国进一步发出新加坡公民权予大约7300人。[18]

努沙再也

努沙再也矢要成为世界级城市，当中包括了七项特色发展项目——柔佛州新行政中心、南方工业及物流业集群、医疗中心、教育城、海滨区公主港口、国际景点休闲区以及努沙再也住宅区——使它成为人们最渴望居住、工作及娱乐的城市。努沙再也整体发展的策划和设计，强调持续性和关注环保，并且有利于商业、生活和休闲。这是一个提升和丰富个人生活素质的城市，提供了投资、金融和商机予眼光独到的当地、区域及国际企业家和投资者。以面积达2万4000英亩的现成可发展土地，努沙再也将补足马来西亚和新加坡的发展.

努沙再也内的第一节区是一个综合性的发展区，包括休闲、住宅、金融以及高档工业区，占地超过9600万平方尺，以及已获批准的总楼面面积达1亿8800万平方尺。精心设计的第一节区是为了启动依斯干达发展区而设，同时也是该处最大的单一发展计划.

努沙再也提供的机会

随着岛国人口的增加，住屋将成为影响着许多新加坡人的问题。浩然山庄、礼让高原和礼让东区组成努沙再也主要的发展计划——努沙再也住宅区。迁移到努沙再也的新加坡人将享受可媲美先进国水平的高素质生活，而所需付出的成本更低。其他的优点包括方便出入新加坡；该处的公主港口滨海发展也吸引全球的关注与参与；努沙再也的医疗中心和教育城，是精心策划的医疗保健和教育中心，同时这里不实施拥车限制.

对于需要土地的商业来说，努沙再也为新加坡公司提供完美的机会。座落努沙再也的南方工业及物流业集群，提供1300英亩的永久地契工业地，这里具备持续性的良好环境，交通连贯两个国际机场和五个港口。南方工业及物流业集群将专注于发展综合性“干净”工业中心的价值链，其三个主要领域为：先进工艺、营养与健康及物流业服务。[20]此外，在努沙再也设立的公司，可从熟练人力资源中受惠。努沙再也本身就拥有2万4000英亩的现成可发展地段，并将成为其他新综合发展计划的基准.

良好的交通联系

努沙再也位于资源丰富的马来西亚柔佛州，而且毗邻新加坡，是新兴经济成长中心的理想地点。它可直接采用现成的基本设施，该处多条主要通道及高速大道的完整交通系统，连贯主要的国际机场及海港.

川行南北大道可抵达努沙再也，该大道贯通马来西亚半岛西海岸各主要城市，这些城市位于泰国和新加坡之间。南北大道同时连接其他主要的高速大道，包括马新第二通道。第二通道被视为新柔长堤的替代通道，为马来西亚及新加坡两国之间的人流及货物运输，提供更快捷的交通便利。努沙再也位于新加坡－柔佛环路系统，如图所示.

努沙再也以陆路交通与亚洲大陆联系，而以海路和空路联系全世界。该城市距离两个国际机场即新加坡樟宜国际机场和士乃国际机场仅30分钟的车程。士乃国际机场每年有能力运载450万名乘客及处理10万公吨的货运。在未来几年，将有2亿9760万美元的资金被注入，以提升该国际机场的乘客及货运设备。这包括把每年的乘客人数提升至1000万人；同时增加直飞各主要城市的班次，譬如：香港、上海和柏斯。士乃国际机场位于依斯干达发展区的物流业三角区，通过衔接丹绒伯勒巴斯港口和柔佛港口，形成了南部区域的综合物流业中心. [21]

新加坡樟宜国际机场以乘客人数来说，是世界排名第25的机场，该国际机场于2005年时运载了3200万名乘客。目前预料其乘客人数的成长率为7%。该机场提供80条航线的服务，共飞往180个城市，每周航班次数超过4000趟. [22]

不仅如此，在2007年10月15日，新加坡的国家航空公司——新加坡国际航空，成为第一家接纳新款超级大型空中巴士A380的公司。新加坡樟宜国际机场配合采纳A380空中巴士而建的第三终站，预期于2008年开始操作。随着第三终站以及现有机场终站提升工程的完成，樟宜国际机场将有能力于每年运载多达6670万名乘客，这包括一些采用廉价航空终站的乘客人数[23]。再加上樟宜国际机场与欧盟和美国签署的开放航空协议间接所取得的益处 [24] ，新加坡预料于2025年，将成为世界大型飞机第五繁忙的机场 . [25]

努沙再也同时直接连贯柔佛和新加坡的五个海港，即丹绒伯勒巴斯港口、柔佛港口、丹绒浪塞港口、裕廊港口和新加坡港务局.

丹绒伯勒巴斯港口位于柔佛州西南部蒲来河的东河口，与新加坡港口为邻。它创造了世界成长最迅速港口的纪录，在开始营运的首571天内，处理高达100万个20尺标准集装箱（TEU）。目前丹绒伯勒巴斯港口的货运容量为每年600万个标准集装箱（TEU）。该港口所处理的货运数量惊人，从2001年的205万个标准集装箱，增至2006年的477万个。它于2007年的吞吐量达到270万个标准集装箱，成长率为21.4%。该港口的大蓝图将包括设立75个停泊处，它将成为东南亚唯一于长期有能力处理持续增长的货柜运输量的港口. [26]

柔佛港口是首个座落于自由贸易区的马来西亚港口，拥有5500个陆地开槽，目前每年的货运容量可达100万个标准集装箱（TEU）。它被设计为多用途港口，可应付各类货运，包括液状散装货物、干货散装以及普通货运。[27]丹绒浪塞港口的设计，是为了补足丹绒伯勒巴斯港口和柔佛港口。目前，该港口正在推行硬体发展计划。当它于2012年竣工时，该港口的设备将包括海事支援基地、液状货柜终站、多用途码头以及可处理高达3万公吨载货量的中型液货船的码头。港口的活动将集中在石油化学工业，这将对新加坡港口构成激烈竞争，基于其已受到有关高成本的投诉. [28]

新加坡裕廊港口的设备与服务周全，可处理集装箱及各类货运，包括不同种类的散装货物。裕廊港口在2007年1月至10月，已处理了69万2000个标准集装箱（TEU）。该港口目前正提升其货运能力以加强营运效率。这项计划以分阶段进行，预料于2008年第二季开始可完成. [29]

新加坡港务局是世界上最大的集装箱转运中心，所处理的集装箱转运吞吐量占全球总数的约五分之一。该港口在新加坡操作四个集装箱终站和两个多元用途终站，同时在2006年处理了2400万个标准集装箱（TEU）。新加坡港务局联系优越的海运网络，其200条航线贯通123个国家的600个港口. [30]

依斯干达发展区奖掖与扶持配套

2007年3月22日，马来西亚首相拿督斯里阿都拉巴达威宣布依斯干达发展区的初步奖掖与扶持配套。这项配套是用以鼓励初期投资、吸引私人投资者的中短期投资。为了强调马来西亚政府对依斯干达发展区的承诺，马来西亚副首相拿督斯里纳吉已表明："大马政府不会轻易更改依斯干达发展区的政策". [31]

为了符合奖掖与扶持配套的申请资格，有潜能的申请公司必须由依斯干达区发展局予以批准，同时也应于指定区域内进行符合规格的活动，供区域内以及马来西亚以外地区的顾客参与。这些符合规格的活动或商业发展活动，包括依斯干达区发展局所批准区域的六个目标领域。这些领域或行业为:

• 创意行业
  
• 教育服务
  
• 金融咨询与顾问服务
  
• 医疗服务
  
• 物流业服务及旅游业相关活动

在依斯干达发展区奖掖与扶持配套下，所提供的奖掖包括:

• 豁免于外资投资委员会条规
  
• 可自由从全球集资
  
• 可自由在受批准区域雇用外国员工,有视于有关区域的占用空间
• 豁免于企业所得税长达10年,从业者在该区域及大马以外地区营业开始生效；惟有关营业活动必须于2015年杪之前展开
  
• 支付予非大马居民的权益费和技术性费用，可豁免于预扣税,长达10年从业者营业开始生效
  
• 在依斯干达区就业的知识型外国员工,可入口或购买免税汽车作为个人用途. [32]

2007年10月9日，依斯干达区发展局公布其最新的奖掖与扶持配套，目前只局限给予努沙再也第一节区。该项奖掖分为财务性及非财务性，提供于拥有依斯干达发展区地位的公司，并且已延伸至受批准的发展商、发展管理公司以及学识型外国员工。该项奖掖配套如下: [33]

结论

新加坡经济的起飞，在20世纪里是一个成功的典范。该国克服其资源的限制，创造了稳固的经济体系，持续表现骄人的成长率。然而，实际的情况是：新加坡受其国土面积所限制。该国基于经济因素而鼓励人口增长的同时，也须承受更大的压力。在这方面，马来西亚依斯干达发展区为新加坡提供完美的解决方案，也就是满足该国最殷切需要的空间、流通性、更低的生活开销和经商成本。尽管也有人担心依斯干达发展区将与新加坡产生竞争，但是当两者合作并互补时，将会获取最大的效益.